ACTU : Appréciation stricte de l’activité convenue dans un bail commercial

L’article 1728 du Code civil précise que le locataire a notamment l’obligation « d’user de la chose louée […] suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

Dès lors, dès la conclusion du bail, bailleur et locataire doivent définir précisément la clause de destination, c’est-à-dire la clause définissant l’activité pouvant être exercée par le locataire dans les locaux concernés.

En effet, la destination est exclusivement déterminée par le contrat de bail.

En cas d'imprécision ou de silence du bail sur la destination des lieux, il appartient aux juges du fond de rechercher la commune intention des parties.

Le locataire ne peut utiliser les locaux que pour le ou les commerces qui sont précisés au bail.

Toutefois, certaines activités, non citées, peuvent être considérées comme étant implicitement incluses dans la destination contractuelle. Les juges disposent à cet égard d'un pouvoir souverain d'appréciation.

En cas de non-respect de la destination du bail, les sanctions peuvent être lourdes : le bailleur pouvant notamment demander la résiliation judiciaire du bail ou l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, le 30 novembre 2023, a eu à juger si l’activité d’hôtel permettait d’exercer une activité de restauration accessible à la clientèle extérieure de l’hôtel.

Elle a décidé que non : « l'activité de restauration exercée n'était pas comprise dans la destination contractuelle d'hôtel de tourisme et accessoires, s'agissant d'une véritable activité distincte de nature à attirer une nouvelle clientèle et, […], que ce manquement […] était suffisamment grave pour entraîner sa résiliation [du bail] aux torts de la société preneuse ».